Спасибо, что жилой

21.04.2021 16:13:00

Новость




Апартаменты могут получить статус специального жилого фонда уже в этом году. 

Апартаменты – это коммерческая недвижимость, которую можно использовать в качестве жилья. Предложение апартаментов в апреле 2021 включает 16,7 тыс. объектов, что равно 2,1% всего рынка недвижимости. Три четверти российских апартаментов продаётся в городах: Москва (6,3 тыс. объектов), Санкт-Петербург (3,9 тыс.) и Сочи (2,4 тыс.).

пост1.jpg

Стоит отметить, что апартаменты бывают нескольких видов:

1.    Сервисные или управляемые – расположенные в зданиях реконструкции бывших отелей или построенные в составе гостиницы.

2.    В составе многофункциональных центров. Такие помещения могут использоваться как под офис, так и под проживание.

3.    Апартаменты после реновации – создаются в ходе реконструкции (редевелопмента) старинных особняков и бывших фабрик и предприятий. Высокие потолки в таких помещениях позволяют проектировать лофты и продавать их дорого.

4.    Комплекс апартаментов – находятся в новом здании, построенном на земельном участке с градостроительными ограничениями на возведение жилых домов.

При анализе рынка были обнаружены все перечисленные виды апартаментов. Далее в исследовании приведены средние городские цены квартир и апартаментов. Отметим, что апартаменты часто строят в центральных частях городов – там, где ограничено жилое строительство из-за невозможности обеспечить социальной инфраструктурой будущих жителей домов ввиду дефицита земель. Цены в этих частях города – самые высокие. При этом средние цены на квартиры учитывают во всех районах, включая и отдалённые, где жильё существенно дешевле, чем в центре. Разница цен в рейтингах носит ориентировочный характер, поскольку чаще всего квартиры в одной и той же локации дороже апартаментов на 15-20%.

На вторичном рынке самые дорогие апартаменты продаются в Москве (401,2 тыс. руб. за кв.м.), Сочи (276,7 тыс. руб.), Ялте (257 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (208 тыс. руб.) и Мытищах (166,6 тыс. руб.). В этих же городах, за исключением Ялты, самая дорогая вторичная жилая недвижимость – от 245,3 тыс. руб. за кв.м. в Москве до 145,9 тыс. руб. в Мытищах. В топ-5 по стоимости вторичного жилья входит Одинцово с ценой 163,3 тыс. руб. за кв.м.

пост2.jpg

Дешевле всего апартаменты можно купить в Жигулёвске (15,8 тыс. руб. за кв.м.), Туймазах (29,7 тыс. руб.), Армавире (30,8 тыс. руб.), Кургане (31,9 тыс. руб.) и Белебее (32,4 тыс. руб.). В Жигулёвске и Белебее вторичные квартиры продаются по самым низким ценам – 29,3 и 30,3 тыс. руб. за кв.м. соответственно.

В 46 из 69 городов рейтинга апартаменты на вторичном рынке продаются дороже чем квартиры. Наибольшая разница между стоимостью апартаментов и квартир - в Москве, Сочи и Ялте. В этих городах покупатель апартаментов заплатит более чем на 100 тыс. руб. за квадратный метр больше, чем при покупке квартиры.

Разница 155,9 тыс. руб. в стоимости квадратного метра столичных апартаментов и квартир обусловлена наличием в продаже недвижимости класса люкс в центральной части города. К самым дорогим из них относятся пентхаус в Смоленском переулке по цене 2,4 млн. руб. за кв.м., апартаменты на Охотном ряду - по цене 1,8-2,1 млн. руб. за кв.м., в Нащокинском переулке – за 1,7 млн. руб. за кв.м. и другие.

Существенное превышение стоимости апартаментов по сравнению с квартирами в курортных городах Сочи и Ялта обусловлено близостью к морю. Предложения на первой линии моря в сочинских люксовых резиденциях (по 1,4-2,1 млн. руб. за кв.м.) и в элитных домах Ялты (500–700 тыс. руб. за кв.м.) – делают покупку апартаментов более привлекательной по сравнению с квартирами.

пост3.jpg

Вторичные квартиры выгоднее покупать в городах Дмитров, Армавир, Белгород, Подольск и Одинцово. Здесь квадратный метр апартаментов продаётся на 18–30 тыс. руб. дороже, чем жилая недвижимость.

Пятёрка лидеров городов по цене первичной недвижимости повторяет топ-5 вторичного рынка. Самые дорогие новые апартаменты продаются в Москве (344,9 тыс. руб. за кв.м.), Сочи (263,1 тыс. руб.), Ялте (228,9 тыс. руб.), Одинцово (195,2 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (190,7 тыс. руб.). Квартиры в новостройках дороже всего продаются в Москве, Сочи, Ялте, Одинцово и Мытищах по цене 149,8-239,3 тыс. руб. за кв.м.

пост4.jpg

Самые дешёвые апартаменты в городах присутствия ОН «Перспектива24» можно купить по цене менее 50 тыс. руб. за квадратный метр в Кирове, Саратове, Барнауле, Ульяновске и Иркутске.

В 30 из 40 городов рейтинга новые апартаменты продаются дороже квартир. Наибольшая разница в ценах была выявлена в Москве, Сочи и Ялте. В Москве апартаменты продаются дороже на 105,6 тыс. руб., чем квартиры в новостройках, что обусловлено более престижной локацией в центре города.

пост5.jpg

В курортных городах превышение на 87,1 тыс. руб. в Сочи и на 79,2 тыс. руб. в Ялте обеспечено за счёт расположения новостроек на первой линии моря.

В рейтингах приведены средние городские цены. Однако, в каждом городе есть дорогие и дешёвые локации, внутри которых часто выгоднее покупать апартаменты, потому что жильё там стоит на 15-20% дороже. Исключение составляют центральные части города, где новые апартаменты могут стоить дороже, чем квартиры в старом фонде, но при этом дешевле, чем новые квартиры. Выбирая между апартаментами и квартирой, стоит учитывать ряд нюансов.

Почему апартаменты стоят дешевле квартир

Апартаменты относятся в настоящий момент к коммерческому жилью, а значит, владелец не сможет оформить налоговый вычет при покупке (13% от стоимости, не более 2 млн. руб.), не получит постоянную регистрацию по месту жительства и будет платить более высокие коммунальные платежи.

На апартаменты не распространяются требования к жилым помещениям по строительным нормам, звукоизоляции и соблюдению режима тишины. Покупатели апартаментов на первичном рынке не защищены ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поскольку он не распространяется на коммерческую недвижимость. Так же при покупке этого формата недвижимости нельзя воспользоваться программой льготной ипотеки.

На апартаменты действуют более высокие ставки налога на имущество, чем на квартиры. При этом кадастровая стоимость апартаментов может быть меньше, так как требования к стандартам строительства у них ниже, чем у жилого дома. Поэтому высокая ставка не всегда означает больший размер платежей по налогу на имущество.

Апартаменты как объект инвестиций

Доходность апартаментов при сдаче в аренду, как правило, выше, чем у квартир в той же локации. Высокая рентабельность достигается за счёт низкой стоимости, поскольку ставки аренды в одной локации у квартир и апартаментов не отличаются.

Высокая конкурентоспособность апартаментов наблюдается там, где есть дефицит нового жилья. Например, доходность выше рынка могут показать апартаменты в исторических и центральных частях городов. В этих районах находятся точки притяжения деловой и туристической активности. При этом жилое строительство ограничивается из-за невозможности обеспечения будущих жильцов социальными объектами (школы, садики, поликлиники) вследствие дефицита земли. Квартиры старого фонда не способны удовлетворить требования к комфорту арендаторов. Высокий спрос на современное жилье в центре делает возможным аренду апартаментов по более высоким ставкам. Сочетание этих факторов позволяет владельцу получать доход выше, чем приносит жилая устаревшая недвижимость в центре. Стоит учитывать, что цена апартаментов в исторических и центральных частях города часто больше, чем стоимость квартир старого фонда.

Перспектива апартаментов

Выгода от приобретения апартаментов заключается в их низкой стоимости по сравнению с квартирами. Ситуация может измениться после внесения поправок в законодательство о правовом статусе апартаментов, которое планируется сделать к 1 августа 2021.

В Совете Федерации разрабатывается законопроект об апартаментах. В нём предлагается этот формат недвижимости определить как новый вид помещений – «жильё второго класса». В случае признания апартаментов жилыми в них можно будет получить постоянную прописку, а покупатели недвижимости в новостройке будут защищены 214-ФЗ случае банкротства застройщика. При этом на апартаменты не предполагается распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, а так же программу расселения аварийных зданий.

Ожидается, что закон об апартаментах окончательно определит юридический статус этого вида недвижимости и, возможно, приравняет его к жилью. В этом случае цена апартаментов будет расти до уровня стоимости квартир.

Что выгодно сейчас покупать?

Перспективой признания жилыми, а значит и потенциалом роста стоимости, обладают апартаменты, расположенные в апарт-комплексах, в мультиформатных зданиях (где представлены и квартиры, и апартаменты), а также объекты гостиничного фонда.

Главный критерий, по которому будут определяться апартаменты для перевода в статус жилья, это соответствие требованиям безопасности проживания и нормам обеспечения коммунальными ресурсами. В связи с этим – маловероятно что будут переведены в жилой фонд апартаменты в реконструированных зданиях бывших фабрик, предприятий, НИИ и т.д., поскольку многие из них не соответствуют нормативам, предъявляемым к жилью.

В остальном выбор апартаментов – такой же при покупке квартиры. В зависимости от целей приобретения недвижимости нужно изучить локацию, транспортную доступность, обеспеченность района инфраструктурой, качество строительства дома и т.д. Обращение к профессионалам позволит минимизировать риски неудачного выбора при покупке.

 

 

Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).

Аналитика подготовлена на основе данных Avito.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/